Земли бы сельчанину побольше, да кадастр не дает.

Выступая на Всероссийской практической конференции, посвященной государственному кадастру объектов недвижимости, министр экономического развития и торговли России Г.Греф отметил, что «он (кадастр. — Авт.) призван обеспечить информационную основу для системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, взимания земельного налога и налога на недвижимость, а также для осуществления функций управления государственным и муниципальным имуществом». В этой фразе внимание читателей наверняка акцентировалось на налогообложении. Какой налог на недвижимость, в частности, на жилье, нас ожидает, пока неизвестно. Судя по «сырому» «Жилищному кодексу», на щадящие расценки владельцам приватизированных квартир надеяться не стоит. Впрочем, это опять-таки слухи, поживем — увидим.

А вот с налогом на землю ситуация уже более или менее ясная. По словам руководителя Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Чувашской Республике (с нынешнего года так называется республиканский Госкомзем) В. Егорова, кадастр земель по ранее учтенным участкам сегодня практически создан. Обошлось без масштабных перемеров земельных участков, находящихся в пользовании граждан под садами-огородами, о которых в прошлом году шли разговоры уже на уровне сельских администраций. И действительно, зачем вводить людей в лишние траты на межевание, если забор между соседними участками как был поставлен 20-30 лет назад — так и обновляется по той же границе. Но если понадобится совершить сделку с землей (купля-продажа, залог, дарение, передача по наследству и т. д.), то процедуры межевания не избежать.

Иное дело, когда «разрешительная черта» является постоянным предметом спора между соседями. Но это уже другая история, имеющая отношение к судебной практике. Впрочем, руководство республиканского кадастрового ведомства вынашивает идею — создать условия для досудебного разбирательства. Тем более, что зачастую это возможно. Вот, например, недавно в ходе проверок границ межевания обнаружилось, что житель одного из райцентров республики потихонечку расширял свой участок, не оформляя на то соответствующих документов. Жил он на окраине, так что земли «ничейной» вокруг хватало, на ней и появлялись новые постройки — сарайчик, банька… Хотя землица была не ахти какая («захватчику» пришлось даже овражек укреплять), но тем не менее — общее достояние. И теперь часть «прихватизированной» территории ему следует оформить в законном порядке, а с частью — расстаться. Таково общее решение кадастрового ведомства и местной администрации, принятое без вмешательства судебных инстанций.

При составлении земельного кадастра главное — создать топографическую основу, что достигается с помощью аэрофотосъемки. Затем — переход от фотографии к картографии. Для городов республики выбран масштаб 1:2000 (в 1 см — 20 метров), хотя если бы он оказался крупнее (1:500), то для Чебоксар это было бы выгоднее, но зато гораздо дороже. Для районов республики масштаб еще мельче — 1:25000, потому что опять-таки все упирается в деньги. Окажись у нас в Чувашии крупный спонсор, допустим, федеральная геодезическая организация, как, например, в Самаре, где находится Средневолжское аэрогеодезическое предприятие, то мы бы, как там, отобразили и «межселенку» в идеальном варианте — 1:10000.

Впрочем, для кадастрового учета и наш 25-тысячный масштаб, который уже «освоен» за счет средств федерального и республиканского финансирования, вполне пригоден. На его основе создаются электронные карты территорий, а так как существовать они будут в компьютерной версии, то можно просто увеличить масштаб прямо на мониторе, когда пойдет картинка. Сегодня такие карты по ряду районов, в частности, по Канашскому, Яльчикскому, а также по Шумерле, Алатырю и т.д., уже составлены, сообщил руководитель управления — главный государственный инспектор Чувашии по использованию и охране земель В. Егоров. И если главу района заинтересовал какой-то участок на его территории, ему не надо приглашать специалиста с топографической картой или выезжать на место — достаточно нажать клавишу компьютера. Спектр применения электронной карты территорий очень широк — она рассчитана на множество «наслоений», их около 200. На топографическую основу можно наложить медицинские или школьные учреждения, дороги, инженерные коммуникации, а также сельхозугодья, которые как раз вызывают сильную озабоченность: идет увеличение пустующих, неиспользуемых в сельском хозяйстве площадей.

В прошлом году тогда еще республиканский Комзем провел совместные с министерствами проверки. Выяснилось, что в Чувашии не используется 121,9 тыс. гектаров пашни (почти 15 проц. от имеющейся). Из них лишь 0,46 тыс. гектаров принадлежит гражданам, которые давно не появляются на своих участках с лопатами и граблями. А остальные заброшенные земли числятся за юридическими лицами, в основном — за обанкротившимися сельхозпредприятиями — их на сегодня в республике 38. Кроме того, еще 49 проходят внешнее наблюдение, так что очень скоро ряды сельскохозяйственных банкротов пополнятся, а площадь неиспользуемой пашни возрастет. И с кого в этом случае брать налог на землю — неизвестно.

А определиться надо, и как можно скорее. Ведь с 1 января 2006 года в России вводится новый земельный налог. Размер его зависит от кадастровой стоимости земли, которая будет приближена к ее рыночной стоимости (примерно 70 проц. от рыночной цены). Максимальные ставки налога установлены Налоговым кодексом и составляют для земель под промышленными предприятиями 1,5 проц. от кадастровой стоимости, а для земель, предназначенных под жилищное строительство, дачи, приусадебные участки, — 0,3 проц. Теоретически местная администрация своим решением может установить процентные ставки меньше указанных, например, для отдельных социальных категорий граждан — пенсионеров, инвалидов, многодетных семей и т. д.

Сейчас параллельно с кадастровой оценкой ведутся расчеты по исчислению налога на землю. По мере готовности информации республиканское Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости начнет перекачивать ее в базу данных налоговой службы. А цифры, надо сказать, очень разнятся не только по республике, но и в границах одного района. Например, в Яльчикском районе один гектар земли сельхозназначения оценен в 28 тыс. руб., а в Чебоксарском — в 14,6 тыс. руб. Или взять Поречье: одни земли получили кадастровую оценку 27 тыс. руб. за гектар, а бедные, песчаные почвы в Сиявском направлении — всего 330 руб. Эти цифры и станут «точкой отсчета» при земельном налогообложении.

Наши специалисты очень скрупулезно работают с российскими методиками по кадастровой оценке и периодически сравнивают результаты с теми, что на аналогичных землях получают соседи, в частности, из Нижегородской, Ульяновской областей, Мордовии. Но, видимо, как и любое нововведение, кадастрово-налоговое тоже не застраховано от недовольных. Для таких создана республиканская комиссия по рассмотрению материалов кадастровой оценки земель, а возглавляет ее вице-премьер — министр сельского хозяйства Чувашии М. Игнатьев. Когда появится общероссийская методика досудебного рассмотрения претензий к кадастровой оценке, их будет принимать эта комиссия.

Узнать кадастровую стоимость одного квадратного метра земли в квартале, где размещен ваш участок, можно в местных администрациях. В дальнейшем, судя по заверениям руководителя уже Федерального агентства кадастра объектов недвижимости М. Мишустина, общие сведения об объектах будут содержаться в специальных каталогах и на картах, которые станут доступны как в печатном, так и в электронном виде любому заинтересованному лицу.